ज़मीन या मकान की केवल रजिस्ट्री (बैनामा) कराना ही काफी नहीं है! जानिए सरकारी खतौनी में अपना नाम दर्ज कराने की ऑनलाइन प्रक्रिया, 35 दिन की समय सीमा, आपत्ति निस्तारण और अस्वीकृति से बचाव के उपाय।
अक्सर लोग समझते हैं कि सब-रजिस्ट्रार ऑफिस में बैनामा (Registry) हो जाने से जमीन पूरी तरह उनके नाम हो गई। यह एक बहुत बड़ा कानूनी भ्रम है! रजिस्ट्री केवल एक अनुबंध (Deed) है, जबकि दाखिल खारिज वह प्रक्रिया है जिससे सरकारी खजाने और खतौनी में विक्रेता का नाम हटकर आपका नाम दर्ज होता है।
| पैरामीटर | रजिस्ट्री / बैनामा (Sale Deed) | दाखिल खारिज / नामांतरण (Mutation) |
|---|---|---|
| कहाँ होता है? | सब-रजिस्ट्रार कार्यालय (SRO / रजिस्ट्री ऑफिस) में। | तहसीलदार / नायब तहसीलदार राजस्व न्यायालय (या नगर निगम) में। |
| मूल उद्देश्य | संपत्ति के मालिकाना हक का कानूनी दस्तावेज तैयार करना। | सरकारी राजस्व अभिलेख (खतौनी/जमाबंदी) में नया नाम दर्ज करना। |
| यदि न कराएं तो खतरा | रजिस्ट्री के बाद भी पुराना मालिक खतौनी दिखाकर जमीन किसी और को बेच सकता है या बैंक से लोन ले सकता है। | दाखिल खारिज होने के बाद पुराना मालिक दोबारा जमीन नहीं बेच सकता। |
| सरकारी लगान व कर | स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फीस का एकमुश्त भुगतान। | वार्षिक मालगुजारी (लगान) चुकाने का अधिकार नए खरीदार को मिलना। |
जब जमीन या प्लॉट खरीदा जाता है, तो पंजीकृत सेल डीड की प्रमाणित प्रति लगाकर धारा 34 के तहत नामांतरण का आवेदन किया जाता है।
भूमिधर की मृत्यु के बाद उसके वैध वारिसों (बेटे, बेटी, पत्नी) के नाम जमीन दर्ज कराने हेतु 'वरासत' आवेदन किया जाता है जो पूरी तरह निःशुल्क होता है।
पंजीकृत वसीयत (Will) या दानपत्र (Gift Deed) के आधार पर संपत्ति का नाम परिवर्तन कराने के लिए आवश्यक साक्ष्यों के साथ आवेदन किया जाता है।
राज्य के राजस्व पोर्टल (जैसे UP हेतु vaad.up.nic.in) पर "ऑनलाइन नामांतरण (धारा 34)" चुनें।
रजिस्ट्री का विलेख संख्या (Deed No), दिनांक, बुक संख्या और उप-निबंधक कार्यालय (SRO) का नाम भरें।
तहसील, परगना, ग्राम का नाम, खसरा नंबर, खरीदी गई जमीन का रकबा और क्रेता-विक्रेता का पूरा पता दर्ज करें।
कोर्ट द्वारा सार्वजनिक नोटिस जारी होगा। हलका लेखपाल मौके पर जाकर कब्जा व रकबे की रिपोर्ट लगाएगा।
तहसीलदार कोर्ट आदेश पारित करेगी और नई खतौनी में आपका नाम दर्ज हो जाएगा जिसे ऑनलाइन डाउनलोड किया जा सकता है।
हाँ, देर होने पर भी दाखिल खारिज कराया जा सकता है। परंतु अधिक समय बीतने पर तहसीलदार कोर्ट में देरी का कारण बताते हुए धारा 5 मियाद अधिनियम (Limitation Act) का शपथ पत्र देना होता है और प्रक्रिया में कुछ अतिरिक्त सत्यापन कराया जाता है।
हाँ! बैंक कृषि ऋण (KCC) या प्रॉपर्टी लोन तभी स्वीकृत करते हैं जब खतौनी में आपका नाम दर्ज हो। दाखिल खारिज आदेश और अद्यतन खतौनी (ROR) प्रस्तुत करने पर बैंक आसानी से लोन की औपचारिकताएं पूरी करते हैं।
अपने राज्य के राजस्व विभाग या भूलेख पोर्टल (जैसे UP हेतु vaad.up.nic.in, बिहार हेतु biharbhumi.bihar.gov.in) पर जाएं।
"नामांतरण / दाखिल खारिज ऑनलाइन आवेदन (धारा 34)" लिंक पर क्लिक करें और सिटीजन लॉगिन करें।
पंजीकृत बैनामा (Sale Deed) का नंबर, रजिस्ट्री की तारीख और सब-रजिस्ट्रार कार्यालय (SRO) का नाम दर्ज करें।
गाटा/खसरा संख्या, रकबा (क्षेत्रफल), विक्रेता (पूर्व स्वामी) और क्रेता (नया स्वामी) का आधार व पता भरें।
बैनामे की स्कैन की गई पीडीएफ प्रति और शपथ पत्र अपलोड करें तथा आवेदन सबमिट करें।
राजस्व न्यायालय (नायब तहसीलदार कोर्ट) द्वारा 35-दिवसीय सार्वजनिक इश्तिहार व लेखपाल रिपोर्ट के बाद दाखिल खारिज आदेश जारी होगा और खतौनी में नाम चढ़ जाएगा।
रजिस्ट्री खरीदार और विक्रेता के बीच संपत्ति के कानूनी हस्तांतरण का दस्तावेज है जो सब-रजिस्ट्रार कार्यालय में होता है। जबकि दाखिल खारिज सरकारी राजस्व रिकॉर्ड (खतौनी या नगर निगम रजिस्टर) में पुराने मालिक का नाम हटाकर नए मालिक का नाम दर्ज करने की प्रशासनिक प्रक्रिया है। जब तक दाखिल खारिज न हो, तब तक सरकार की नजर में जमीन आपके नाम नहीं मानी जाती।
अविवादित मामलों में राजस्व नियमों के अनुसार 35 से 45 दिनों के भीतर दाखिल खारिज की प्रक्रिया पूरी हो जाती है। इसमें 30 दिन का समय आम जनता से आपत्ति (Objection) आमंत्रित करने हेतु सार्वजनिक नोटिस (इश्तिहार) के लिए निर्धारित होता है।
यदि 30 दिनों के भीतर कोई व्यक्ति आपत्ति दर्ज करता है, तो मामला "विवादित" श्रेणी में चला जाता है। नायब तहसीलदार या तहसीलदार न्यायालय दोनों पक्षों को साक्ष्य व गवाही हेतु नोटिस जारी करता है और सुनवाई के बाद गुण-दोष के आधार पर फैसला सुनाता है।
शहरी क्षेत्रों में नगर निगम या विकास प्राधिकरण (Development Authority) के कार्यालय में हाउस टैक्स / संपत्ति कर रिकॉर्ड में नामांतरण (Property Tax Mutation) कराया जाता है, जिससे नगर निगम की टैक्स रसीद नए मालिक के नाम जारी होने लगती है।
बैनामा (Sale Deed), वरासत (वारिसाना हक) या दानपत्र के बाद राजस्व अभिलेखों (खतौनी/जमाबंदी) में क्रेता का नाम दर्ज कराने हेतु ऑनलाइन धारा 34/नामांतरण आवेदन, नोटिस व वाद स्थिति जांचें।
मुख्यालय / नोडल विभाग: राजस्व परिषद / राजस्व विभाग, मुख्य सचिव कार्यालय, बापू भवन, लखनऊ / संबंधित राज्य राजधानी
आधिकारिक हेल्पलाइन: 1076 (मुख्यमंत्री हेल्पलाइन) / 1800-180-0150 (राजस्व विभाग हेल्पलाइन) | राजस्व सहायता केंद्र
नोट: किसी भी सरकारी सेवा के लिए हमेशा आधिकारिक वेबसाइट का ही उपयोग करें।
JanSarkari.com आपको सही और सटीक जानकारी प्रदान करने का प्रयास करता है। यदि आपको दाखिल खारिज / नामांतरण (Property Mutation Guide) से जुड़ी कोई समस्या है, तो आप संबंधित विभाग के हेल्पलाइन नंबर पर संपर्क कर सकते हैं।